Właściciele wolnych gruntów mogą z powodzeniem przeznaczyć je pod fotowoltaikę. Często dochodzi do sytuacji, kiedy brak wolnych środków na inwestycje ukierunkowuje działalność zarobkową na dzierżawę gruntu. W wielu miejscach kraju powstają farmy fotowoltaiczne na wydzierżawionych, prywatnych gruntach. W tym artykule przyjrzymy się bliżej ważnym aspektom prawnym, na które trzeba zwrócić uwagę podczas sporządzania umowy między stronami.
Umowa musi w jasny sposób określać prawo do dysponowania gruntem na cele budowlane. Jest to szczególnie istotne dla inwestora, który bez zawarcia stosownych zapisów w umowie nie będzie mógł otrzymać potrzebnych decyzji budowlanych. Równie ważna kwestia dotyczy zawarcia w umowie między stronami czasu, kiedy obowiazywać będzie dokument. Dzierżawcy muszą liczyć się z faktem, iż umowy tego typu sporządzane są zawsze na dość długi okres. Wynika to z czasu potrzebnego inwestorom na korzystanie z farmy i generowanie zysków. Farma fotowoltaiczna bazuje na energii słonecznej, a więc na pełen zwrot całej inwestycji będzie potrzeba wielu lat. Dlatego też umowa powinna zawierać czas niezbędny do osiągania korzystnego rezultatu z punktu widzenia ekonomii inwestycji.
Inwestor musi więc zadbać o unikanie umów dzierżawy gruntów pod fotowoltaikę na czas nieokreślony. Z punktu widzenia prawa taka umowa będzie poprawna, jednak w praktyce daje lukę umożliwiającą rozwiązanie umowy. Zwróćmy również uwagę na to, co mówi w kwestii długości obowiązywania umowy Kodeks Cywilny. Okres zawarcia umowy powinien być długi, ale nie dłuższy niż 30 lat. Kodeks jasno wskazuje, iż taka umowa będzie rozpatrywana po upłynięciu okresu jako czas nieoznaczony.
Inwestor powinien zwrócić uwagę na wszelkie postanowienia zawarte w umowie. Należy określić możliwość odstąpienia od umowy w przypadku, gdy uzyskanie potrzebnych zgód inwestycyjnych, warunków realizacji w wybranym okresie nie dojdzie do skutku. Chodzi tu przede wszystkim o aukcje w ramach Odnawialnych Źródeł Energii. Jeśli inwestor nie otrzyma pozytywnej decyzji to musi zadbać o zawarcie w umowie zapisu o możliwości rozwiązania umowy w takim wypadku.
Inne istotne kwestie w umowie dzierżawy gruntu pod farmę fotowoltaiczną
Niezbędne w umowie jest dookreślenie kwestii związanych z własnością elementów składających się na farmę fotowoltaiczną. Trzeba jednak zwrócić uwagę na fakt, iż według prawa urządzenia na trwałe połączone z gruntem stają się własnością dzierżawcy. Wówczas trzeba pamiętać o potrzebie rozliczenia poniesionych nakładów przy rozwiązaniu umowy. Z punktu widzenia właściciela gruntów, w umowie należy zawrzeć także sposób usunięcia urządzeń po zakończeniu umowy dzierżawy. Warto też zadbać o zapis co do możliwości korzystania z gruntu przez właściciela do momentu rozpoczęcia montażu instalacji fotowoltaicznej. Jest to szczególnie potrzebne w przypadku gospodarstw rolnych, gdyż w innej sytuacji grunty pozostawałyby nieużywane przez wiele miesięcy. Chodzi tu o czas potrzebny na uzyskanie przez inwestora wszelkiej niezbędnej dokumentacji, zgód, czy czas potrzebny na rozstrzygnięcie aukcji.
W takim wypadku może jednak dojść do nietypowej, lecz realnej sytuacji. Rolnik zasiewa i oczekuje na zbiory, w tym samym czasie inwestor załatwia wszelkie niezbędne dokumenty i może przystąpić do realizacji inwestycji. W umowie można więc zawrzeć sposób rozliczenia dla utraconych plonów. Podsumowując, dzierżawa gruntów dla instalacji fotowoltaicznej w rolnictwie jest możliwa i opłacalna.
